Jak nabyć działkę pod inwestycję w świetle nowej ustawy o ziemi rolnej?

Termin: 14 kwietnia 2016 Kategoria: Aktualności, Blog

Poradnik dla przedsiębiorców

W dniu 14 kwietnia 2016 parlament przyjął ustawę o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw. Po podpisaniu przez Prezydenta przepisy wejdą w życie w dniu 30 kwietnia 2016. Wydawałoby się, że powyższe zmiany dotyczą przede wszystkim rolników. W rzeczywistości jednak nowe zasady obrotu ziemią będą miały istotne znaczenie również dla przedsiębiorców, którzy planują zakup działki i budowę.

Częstą praktyką stosowaną dotychczas przez przedsiębiorców był zakup działek rolnych, które są najczęściej znacznie tańsze niż te o przeznaczeniu komercyjnym i następnie ubieganie się o zmianę przeznaczenia. Wynikało to również z faktu, że procesy związane ze zmianą przeznaczenia gruntu są czasochłonne, a sprzedający nieruchomość często nie chce aż tak długo czekać. W nowej sytuacji prawnej działanie opisane powyżej będzie najczęściej niemożliwe, a przynajmniej mocno utrudnione.

Najbardziej rewolucyjną zmianą wprowadzaną przez ustawę jest przepis mówiący, że możliwość zakupu ziemi rolnej ma wyłącznie rolnik indywidualny. Tej zasady nie stosuje się do nieruchomości, które z Miejscowych Planach Zagospodarowania Przestrzennego są przeznaczone na cele inne niż rolne. Problem w tym,  że miejscowe plany obejmują poniżej 30% powierzchni kraju. Zdecydowana większość działek, które mogłyby być wykorzystane przez przedsiębiorców pod inwestycję takich planów nie posiada.

Drugim wyjątkiem są działki, które na dzień wejścia w życie ustawy w ostatecznych warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne. Jednak w przypadku przedsięwzięć komercyjnych trudność może stanowić znalezienie działki, dla której ktoś wcześniej przewidział dokładnie taki rodzaj działalności jaki dany przedsiębiorca planuje.

Ograniczenia nie dotyczą też nieruchomości zabudowanych o powierzchni do 0,5 ha zajętych przez budynki niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej. W ostatnich dniach procedowania ustawy wyłączono również spod jej rygorów wszystkie nieruchomości rolne o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Pamiętać należy jednak, że w zdecydowanej większości przypadków nie jest możliwe wydzielenie działki rolnej o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha dopóki nie uzyska się warunków zabudowy i wyłączenia gruntu z produkcji rolnej. Ponadto realizacja planów inwestycyjnych przedsiębiorców wymaga często większej powierzchni.

Podsumowując, przedsiębiorca który planuje zakup działki w celu realizacji inwestycji ma następujące wyjścia:

– nabyć działkę objętą Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, pod warunkiem, że przeznaczenie w planie jest zgodne z tym co planuje realizować (możemy się tego dowiedzieć w urzędzie gminy) lub poszukać działki z wydaną przed 30 kwietnia 2016 ostateczną decyzją o warunkach zabudowy

– kupić działkę o powierzchni do 0,3 ha lub działkę zabudowaną o obszarze do 0,5 ha

Abstrahując od celów ustawodawcy, którymi były przecież zabezpieczenie przed wykupem ziemi przez obcokrajowców oraz ograniczenie obrotu spekulacyjnego, należy stwierdzić, że nowe przepisy mogą mieć istotny wpływ również na inwestycje w przedsiębiorstwach.

 

Dariusz Pęchorzewski

Analityk Finansowy w Fundacji Kaliski Inkubator Przedsiębiorczości